・今持ってるマンションのローン金利が上がらないか心配な方
・ローンの金利が上がるとしたらどうしたらいいのか知りたい方
本記事の内容
・マンション価格とローン金利の関係がわかる
・ローンの金利が上がるとしたらどうしたらいいのかわかる
僕のプロフィールです。
・元投資用マンション会社の社員
・約6年間マンションの売買を経験
・査定をしたマンションは約7万件
・実際に売買をしたマンションは約1,500件
投資用マンションの業界に長くおり、この業界や商品の良いところも悪いところも理解しています。
ブログを通して元社員だからこそ知っている情報など濃い情報をお届けしていきたいと思っています。
投資用マンションの価格とローン金利の関係
投資用マンションの価格とローン金利は逆に動く！
なぜ投資用マンションの価格とローン金利が逆に動くのでしょうか？
それは、投資用マンションの価格の算出方法を見れば分かります。
投資用マンション価格＝（賃料ー管理費ー修繕積立金）×12／利回り
計算式の分母に「利回り」があります。
この計算式に入ってる「利回り」は「ローン金利」と連動します。
ローン金利が下がる → 利回りが下がる
ローン金利が上がる → 利回りが上がる
例えば、マンションの条件が下記だった場合
賃料：80,000円 管理費：5,000円 修繕積立金：2,000円
利回りが3.5％の場合
投資用マンション価格＝（80,000ー5,000ー2,000）×12／3.5%＝2,500万円
利回りが4.0％の場合
投資用マンション価格＝（80,000ー5,000ー2,000）×12／4.0%＝2,190万円
利回りが0.5%違うだけで、310万円（2,500万円－2,190万円＝310万円）も価格が変わります!
利回りが3.5%→4.0%に上がる、
価格は2,500万円→2,190万円に下がる
このように利回りと価格は逆に動きます。
今後ローン金利はどうなる？
ローン金利は上がる（これ以上は下がらない）可能性が高い
参照：マネーパートナーズHP
このグラフは世界各国の政策金利（直近3年間）です。
グラフを見てみると日本以外の政策金利がここ2.5年ぐらいで上昇してるのがわかります。
日本も2024年頭から金利が徐々に上昇しています。
日本は国の借金が多いことから政策金利を上げられない（国の借金返済額が増えてしまうから）など国内の状況もありますが、すでに世界各国と比較して政策金利が上がらないことの弊害も出てきています。
円安がその代表として挙げられます。
円安が起きている原因として世界各国との政策金利差があります。
円安が起きている理由の一つはシンプルに日本円よりも米ドルを持った方が利子がもらえるからです。
話がそれてしまいましたが、
世界中の国の金利が上がっている中、日本だけが上がらない状況が続くのは難しいと考えると少なくともこれ以上ローン金利が下がるのは難しいのではないでしょうか？
今後の投資用マンションの価格はどうなる？
ローン金利上昇の結果、投資用マンション価格は
横ばいもしくは、大きく上昇する可能性は低い
※あくまでも筆者個人の見解です。
少なくとも今後、ローン金利がさらに下がる可能性は低いと思います。
ローン金利が下がらないということは投資用マンションの価格は上がりません。
むしろローン金利が上がり始めたら投資用マンションの価格は下がります。
世界的な金利上昇の潮流が今後も続くと考えると、投資用マンション価格が上昇する材料は少ないと思います。
投資用マンション価格が下がらない可能性はある
※あくまでも筆者個人の見解です。
投資用マンションの価格が上がるのは厳しいと思っていますが、
円安を背景として海外投資家の流入が旺盛になったとしたら投資用マンション価格が下がらない、もしくは価格上昇の要因になるかもしれません。
ですが、海外投資家が日本のマンションを買う場合、いわゆる投資用マンション（ワンルームなど）よりも一棟ビルや一棟マンションを購入することが多いため、投資用マンション（ワンルームなど）に資金が流入する可能性は低いと思います。
投資用マンションオーナーがやっておいた方がいいこと
自分のマンションを売却査定に出してみましょう！
投資用マンションを保有しているのであれば、本格的に売却活動を始める前に「自分がもっているマンションが大体いくらぐらいで売れるのか？」を知っておきましょう。
いざ、売却しようとなった時にいくらで売れるのかわからないと自分が思っていたよりも安くないと売れないなどの問題が起きてしまう可能性があります。
そうならないためにもあらかじめ売却時の相場観を知っておいて損はありません！
売却査定に出すだけであれば「無償」です！
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実際に私も保有しているマンションを売却査定に出してみたので、気になる方はよかったらこちらの記事をご覧ください。
