・賃貸管理って何となくやってることはわかるけど具体的に何をしているのかピンとこない方
・今の賃貸管理会社に不満がある方
本記事の内容
・賃貸管理会社が何をしてるのかがわかる
・良い賃貸管理会社の見分け方がわかる
僕のプロフィールです。
・元投資用マンション会社の社員
・約6年間マンションの売買を経験
・査定をしたマンションは約7万件
・実際に売買をしたマンションは約1,500件
投資用マンションの業界に長くおり、この業界や商品の良いところも悪いところも理解しています。
ブログを通して元社員だからこそ知っている情報など濃い情報をお届けしていきたいと思っています。
賃貸管理会社の業務とは？
賃貸管理業務の全貌
賃貸管理会社の業務としてはざっくり分けると3つあります。
①入居者付け ②入居者対応 ③退去修繕
管理が続いている限りこの流れが続きます。
管理している物件の数だけ上の業務があり、細かい業務もかなりあります。
マンションオーナーの対応も賃貸管理会社が行います。
賃貸管理会社は「入居者」と「マンションオーナー」という2つの顧客を抱えており、それぞれ対応をしないといけない立場にあります。
特にマンション投資の場合、販売会社もしくはそのグループ会社が賃貸管理も行うケースが多いです。
そうなると2つの顧客のうち「マンションオーナー」を優先してしまいがちになります。
なぜかと言うと、マンション投資会社の収益はそのほとんどが「投資用マンションを販売したとき」に発生するからです。
もし、投資用マンションを今後も買ってくれるマンションオーナーから嫌われてしまったら困るので、マンションオーナーを優先してしまうと言う訳です。
マンションオーナーが一番恐れてるのは「退去」ですよね。
退去後に入居者が付くまでの間は特に神経質になります。
次の入居者が付くまでの間、家賃収入が入ってこないのでそれはもう心配になります。
なので、この「退去から新しい入居者の入居」に特に力を入れている会社が多いです。
賃貸管理の業務をそれぞれ詳しく見てみましょう
・入居者付け
賃貸管理会社が直接入居者を探す場合もありますが、多くの場合、賃貸仲介会社に入居者を探してもらいます。
なぜ自分たちで直接入居者を探さないのか？と思うかもしれませんが、簡単に言うと「賃貸管理」と「賃貸仲介」は分業した方がお互いに都合がいいのです。
賃貸管理会社がマンションの管理とマンションオーナー対応もしつつさらに入居者も自分たちで探すとなるとそれをやってもらう社員を抱えないといけません。
さらにその社員の教育とノウハウも確立するとなるとかなり厳しいです。
なので、入居者探し（賃貸仲介）は別の会社に依頼するという形を取っていることが多いです。
・入居者対応
管理しているマンションの入居者からの依頼やクレーム対応です。
設備に不備がある、隣の部屋の騒音対応 など…
多岐にわたる依頼に対して対応をしています。
・退去修繕
入居者から退去の連絡があったときに退去の手続きやその後のクリーニング、修繕を業者に手配します。
これもなぜ自分たちでクリーニング、修繕をやらないのか？と思う方もいるかと思いますが、賃貸仲介の話と同じでクリーニング、修繕を自分たちでやるよりも専業の業者に依頼してしまった方が効率が良いことが多いため業者に手配するのが一般的です。
良い賃貸管理会社の見分け方
良い賃貸管理会社のチェックポイント
・対応のスピードが速いかどうか
え、これだけ…？と感じるかもしれませんが、正直これに全てが詰まっていると思っています。
前提として顧客のことを大切にしているか？というのがあり、これを測る指標として「対応のスピード」が一番わかりやすいです。
逆に考えてみると良い賃貸管理会社ではなく、悪い賃貸管理会社は入居者やマンションオーナーから連絡があっても後回しにします。
これは世間一般的にもそうだと思うので、「期待させておいて何普通のこと言ってんだよ！」と怒られてしまうかもしれませんが私も長く不動産業界にいる中で色々な不動産会社、担当者と仕事をしましたがすべて「スピード」に詰まっていると感じました。
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