・マンションの売却を検討しているけど、何から手をつけたらいいかわからない。
・マンションを売ったらどのくらいになるのか知りたい（金額によっては売りたい）
本記事の内容
・マンション売却査定の流れがわかる！
・筆者自身が実際に売却査定を体験してみた感想を見ることができる！
・今、売りたいと思ってなくても一度売却査定をしてみる！
簡単ですが僕のプロフィールです！
・元投資用マンション会社の社員
・約6年間マンションの売買を経験（主に投資用マンション）
・査定をしたマンションは約7万件
・売買をしたマンションは約1,500件
・自らも投資用マンションを2物件保有
投資用マンションの業界に長くおり、この業界や商品の良いところも悪いところも理解しています。
ブログを通して元社員だからこそ知っている情報など濃い情報をお届けしていきたいと思っています。
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１.保有しているマンションの売却査定を不動産会社に依頼
２.不動産会社の査定結果をもとに売却価格を決定
３.媒介契約を結んで不動産会社に売却活動をしてもらう ※不動産会社が買い取るというパターンもあります。
４.買主が見つかったら売買契約を締結
５.マンションの引渡し、決済を行い売却完了！
では、売却の流れをもう少し細かく見ていきましょう！
１.保有しているマンションの売却査定を不動産会社に依頼
マンションを売却する際には、まず不動産会社に売却査定をしてもらう必要があります。
なぜなら、マンションの正確な価格を査定するのはプロでないと極めて困難だからです。
プロでないと、、、と言いましたが、正直プロでも難しいのが実情です。
その説明として、株式と比較してみたいと思います。
まず、そもそもマンションの価格は、株式のように誰もが公平に情報を得られる仕組みになっていません。
株式であれば東証が売買を管理・チェックしており、ネットを見れば誰でも全上場会社の株価を知ることができます。
ですが、マンションは違います。
売却を考えているマンションの別の部屋がいくらで売買されたのか分からないことが多いです。
というのも、そもそも売買価格の公開が義務化されていないので売買をした本人がわざわざ売却価格を公開しないのです。
一応、「レインズ」という不動産会社だけが見れるスーモみたいなのがあるのですが、わざわざ自社が購入した不動産の価格を公開することは99.99%ありません。
（これは業界の闇なので別の機会にでも解説したいと思います。）
２.不動産会社の査定結果をもとに売却価格を決定
１.でプロでも難しいと言ってしまいましたが、不動産会社も色々なマンションを日頃から売買しているのである程度の相場観を持っています。
その相場観やオーナー様からいただいた物件情報をもとに売却価格の査定をします。
僕がいた投資用マンション業界では基本的には「収益還元法」という方法を用いて売却価格の査定をしていました。
収益還元法とは、「そのマンションからいくらの家賃収入を得られるのか（立地、築年数など考慮）」をベースに売却価格を査定する方法です。
簡単にいうと、家賃6万円のマンションと家賃10万円のマンションだったら家賃10万円のマンションの方が儲かるから売却価格も高くなる、という方法です。
３.媒介契約を結んで不動産会社に売却活動をしてもらう
※不動産会社が買い取るというパターンもあります。
売却価格が決まったら、実際に売却活動をスタートします。
「媒介契約」という契約書を不動産会社と結びます。
この契約は「私のマンションの売却活動をあなたにお願いします」という契約です。
媒介契約を結んだ後、オーナーはほぼすることがありません。売却活動は全て不動産会社がしてくれます。
オーナーがすることは、週次で来る不動産会社からの売却活動の報告を受けるだけです。
４.買主が見つかったら売買契約を締結
無事に買主が見つかったら、不動産会社の案内に従って書類の準備や各種手続きを行います。
マンションの購入時はかなり手続きが多かったと思いますが、売却時は購入時と比べるとかなり準備する書類なども少ない（大体1/5ぐらいのイメージ）ので「意外と簡単だな～」と思うかもしれません。
５.マンションの引渡し、決済を行い売却完了！
投資用マンションの場合、引渡し決済は売主買主とも不在で不動産会社と司法書士（不動産登記をするプロ）だけで行う場合がほとんどです。
なので、４.の売買契約を結んだあと、一度も不動産会社とは会わないまま郵送だけのやりとりで売却が終わることが大半です。
マンションの売却の流れはいかがでしたでしょうか？
購入時はかなり面倒なので、売却もそのぐらい大変なんだろうな～と思ってる方も多いかと思いますが、
売却査定をして金額が決まったら、後は不動産会社がほとんどのことをやってくれるので結構簡単です。
不動産会社はどうやって売却査定しているの？
１.不動産オーナーに物件情報を確認
２.物件周辺の家賃相場を確認
３.「収益還元法」で査定
４.売買価格の相場を確認
売却査定の流れについて不動産会社がどう査定しているのか紹介していきたいと思います。
１.不動産オーナーに物件情報を確認
まず、オーナー様に売却査定をするのに必要な情報を確認します。
・月額賃料の金額（家賃、共益費の合計）
・賃貸管理がサブリースかどうか（サブリースの場合、サブリース会社や契約内容）
・管理費、修繕積立金等の月額金額
この情報があれば投資用マンションの査定はできます。
２.家賃相場を確認
現在ついている賃料が賃料相場と乖離がないか周辺賃料相場を調べます。
なぜ賃料相場を調べるかというと、賃料が数千円違うだけで査定金額が数十万円も違ってきてしまうからです。
同じマンション、同じ広さだとしても賃料は入居者の入居時期、状況によって違うことが多々あります。
３.「収益還元法」で査定
投資用マンションでは「収益還元法」で価格査定します。
どんな方法かざっくりいうと「その物件でいくら儲かるかをもとに金額を決める」方法です。
売却査定価格＝（賃料ー管理費ー修繕積立金）／利回り
計算式に入っている利回りは、査定したい物件の立地・築年数などをベースに決まってきます。
この段階で売却価格査定は一旦完了です。
４.売買価格の相場を確認
最後にチェックとして売買価格の相場を確認します。
３.までで収益還元法をもとに算出した売却査定は終わっていますが、
算出した査定価格が実際に売買されている相場と乖離がないかチェックします。
これで問題がなければ売却査定完了です！
いかがでしたでしょうか？
不動産会社はこのような流れで売却査定をしています。※会社により多少の違いあり
不動産は株式のように明確な相場がどこにもないので一物件一物件査定しています。
不動産会社でなくてもスーモなどを見ればなんとなくの相場感を掴むことはできますが、やはりちゃんとした売却相場を知るにはプロに任せるのが一番です。
次の章では、実際に私自身が売却査定を不動産会社に出してみた際の実体験とその感想を見ていただければと思います。
【実際に売却査定に出してみた！】三井不動産リアルティの売却査定はどうだった？
【結論】しっかり物件の調査をした上で売却査定をしてもらえた！
今回、私が保有している投資用マンションを査定に出したのですが、収益還元法と売買価格の相場など複数の観点から価格を査定してもらえました。
それでは、実際どのような流れで査定をしてもらったのかみていきましょう！
１.まず、売却査定を依頼したい物件の情報を準備する
２.三井不動産リアルティのHPを開き、物件情報を入力する
３.三井不動産リアルティの担当者からメールがくる
４.メールで詳細な物件情報を送付する
５.査定結果の資料がメールで届く！
６.実際に売却を依頼する
１.まず、売却査定を依頼したい物件の情報を準備する！
・月額賃料等はいくらか
・サブリース契約かどうか
・サブリース会社名
・サブリース契約中でしたら契約解除はできるか？
・サブリース解約後の実際の賃料がわかるか？（わかれば実際の賃料額も）
・管理費・修繕積立金等の月額金額はいくらか
・固定資産税額はいくらか
・ローンを組んでいる場合は現在のローン残額（ローンを組んでない場合、返済済の場合はなしでオッケー）
２.三井不動産リアルティのHPを開き、物件情報を入力する
それでは、実際に売却査定に出してみましょう！
①まず、三井不動産リアルティのHP【三井のリハウス】を開きます。
②売却査定に出す物件の住所を入力し、【売却価格シミュレーション】をクリックします。
③次に詳細な物件情報を入力していきます。
④入力が終わったら入力内容の確認をして【送信する】を押したら完了です！
３.確認メールが届くのでフルネームを入力して返信する
HPの登録が完了すると確認メールが届くので、フルネームを入力して返信します。
４.三井不動産リアルティの担当者からメールが届くので、詳細な物件情報を入力して返信する
確認メールが三井不動産リアルティ側で確認されると、三井不動産リアルティの担当者から詳細な物件情報を求められるので
１.で準備した情報を記載して返信します。
あとは査定を待つだけです！
５.査定結果の資料がメールで届く
査定が終わると担当者からPDFで査定結果が届きます。
私の場合は４.を送った次の日に来ました。
詳細はお見せできませんが、かなり細かい部分まで精査した上で査定をしてくれます。
６.実際に売却を依頼する
査定結果に納得したら、実際に売却活動を依頼してみましょう！
査定結果がご自身の希望価格より低かったとしてもまずは希望価格で売却に出してみるなども全然できます。
査定結果はあくまでも「このぐらいの金額なら問題なく売却できると思いますよ」というものです。
まずは高めに売却活動をしてもらい、感触を見ながら金額を調整するということがマンション売却の現場では多いので、初めはちょっと欲張って「この価格で売れたらラッキー♪」ぐらいの価格を設定してみるのも全然OKです！
まとめ
まずは売却査定をしてみましょう！
マンションの売却を考えてる、考えてない関係なく自分が保有しているマンションが「どのくらいの価値があるマンションなのか？」を把握しておくことは重要です。
ライフプランに合わせてマンションを持ち続けるべきなのか、それとも売却するべきなのか常に変化するものです。
いざ、売却しようというときになって初めて売却査定に出すのだと、大体いくらぐらいで売れるかわからないので「意外と安かった！」のようなことも起きてしまうかもしれません。
それだと当初考えていたプランがそもそも厳しくなってしまうなど問題が起きてしまいます。
そうならないためにも、自分が保有しているマンションの価格を事前に把握しておくことは大切です。
今回ご紹介した三井不動産リアルティは実績もあり大手で信頼できる仲介会社です。
この機会にぜひ、保有しているマンションを売却査定に出してみましょう！